Srovnávací analýza potřebnosti ploch pro bydlení v územních plánech Zlínského kraje

Jedním z hlavních cílů a úkolů územního plánování je podle §18, odst. 4, zákona č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (dále jen nový stavební zákon), určení podmínek pro hospodárné využívání zastavěného území a zajištění ochrany nezastavitelného území (a nezastavitelných pozemků). Na potřebě zastavitelných ploch se v územních plánech obcí největší mírou podílejí zastavitelné plochy pro bydlení a jejich vymezení by mělo být provedeno na základě potenciálu rozvoje území a především míře využití existujícího zastavěného území (další zastavitelné plochy lze změnou územního plánu vymezit pouze na základě prokázání nemožnosti využít již vymezené zastavitelné plochy a potřeby vymezení nových zastavitelných ploch.).
Předložená metodika určování potřebnosti nových zastavitelných ploch pro bydlení je alternativou k metodikám existujícím (ať už se jedná o metodický pokyn MMR a ÚÚR „Vyhodnocení účelného využití zastavěného území a vyhodnocení potřeby vymezení zastavitelných ploch“, 2008; či o kalkulačku URBANKA Institutu regionálních informací, s.r.o., 2011) a více reflektuje územní podmínky a specifika Zlínského kraje, je tudíž lépe využitelná pro pořizování územních plánu v jeho správním obvodu.

Hlavní použitou metodou analýzy byly výpočty nad zastavitelnými plochami pro bydlení (jejich přiměřenosti), zastavěné území bylo použito pro pomocný výpočet průměrné velikosti stavebního pozemku v konkrétní obci, jako hlavní milník byl účelově zvolen rok 2020.
V analýze byly vyhodnoceny pouze obce, jejichž územní plány byly vydány podle nového stavebního zákona, a zároveň nabyly účinnosti k datu 31.10.2013. Analyzováno tedy bylo celkem 151 územních plánů.
Obdobným způsobem mohou být analyzovány další obce Zlínského kraje, ať už po vydání nových územních plánů, či po komparativní konverzi návrhových ploch z územních plánů schválených před platností nového stavebního zákona.
Vyhodnocování ploch z územních plánů probíhalo v softwarech ArcGIS a MS Excel, z hlediska dosažení výsledků nejvhodnějších, obecně lze ale použít jakýkoliv geografický informační systém a tabulkový kalkulátor.
Demografickým podkladem pro analýzu byla prognóza počtu obyvatel pro rok 2026 (původní data byla využita ze sčítání lidí, domů a bytů v roce 2011, dále jen SLDB 2011) dle rozboru udržitelného rozvoje (dále jen RURÚ) jednotlivých obcí s rozšířenou působností (dále jen ORP) Zlínského kraje. Hodnoty z této prognózy byly přepočteny pro rok 2020 a byl tak zjištěn předpokládány počet obyvatel v jednotlivých obcích pro tento rok.
Dalším předpokladem bylo určení průměrné velikosti stavebního pozemku v každé obci. Stavební pozemek je dle stavebního zákona definován jako pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Tyto hodnoty nejsou nikde evidovány, a proto byly zjištěny následným postupem v softwaru ArcGIS:
• export zastavěného území (současný stav) pro každou sledovanou obec
• výběr ploch orné půdy, zastavěných ploch a nádvoří, trvalých travních porostů, zahrad a ovocných sadů v rámci zastavěného území (druh pozemku dle přílohy vyhlášky č. 26/2007 Sb. kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. a zákon č. 344/1992 Sb., dále jen katastrální vyhláška)
• další výběr ploch rodinných domů a objektů k bydlení (způsob využití stavby dle katastrální vyhlášky)
• podíl vybraných ploch (dle předchozích dvou kroků) a součtu počtu rodinných domů a objektů k bydlení v jednotlivých obcích (zdroj Český úřad zeměměřický a katastrální, dále jen ČÚZK)
• výsledkem je průměrná velikost stavebního pozemku v jednotlivých obcích [m2]
Zjištěné hodnoty průměrné velikosti stavebního pozemku tak odpovídají fyzicko-geografickým charakteristikám a typu zástavby v jednotlivých obcích. Tyto hodnoty byly použity v dalších krocích analýzy.
Do analýzy dále vstupují rozlohy návrhových ploch z územních plánů v jednotlivých obcích, a to pro různé druhy bydlení:
- plochy bydlení - plochy bydlení (B), plochy bydlení individuálního (BI), plochy bydlení specifických forem (BX), plochy bydlení hromadného (BH)
- plochy smíšeného využití - plochy smíšené obytné (SO), plochy smíšené obytné v centrální zóně (SO.1), plochy smíšené obytné městské (SO.2), plochy smíšené obytné vesnické (SO.3)
V těchto návrhových plochách bylo v softwaru ArcGIS vlastní vektorizací zjišťováno, nad podkladem ortofotomapy a katastrální mapy, které návrhové plochy jsou již zastavěny nebo které jsou vedeny v katastrální mapě jako stavební parcela. Kromě ploch stavebních parcel bylo vždy vektorizováno i okolní území (zahrada, orná půda, trvalý travní porost, ovocný sad), tak aby byly určeny plochy, které tvoří stavební pozemek a nebudou tak již v budoucnu sloužit jako návrhové plochy pro bydlení. Tímto postupem byla tak u každé obce určena rozloha návrhových ploch, které jsou již využity. Jiné objektivní postupy tohoto subhodnocení (např. výstupy statistik) nejsou k dispozici, proto se výše uvedený postup jeví při budoucích využitích, resp. aktualizacích, nezbytným.
Následně bylo nutné do prognózy počtu obyvatel zohlednit rozlohy návrhových ploch BH, SO.1 a SO.2, protože tyto plochy slouží především pro hromadné bydlení a pojmou tak větší počet obyvatel než plochy BI, BX nebo SO.3. Proto byla hodnota prognózy počtu obyvatel buď zachována, nebo poměrově snížena podle toho, jakou část tvořily výše zmíněné plochy z celkové rozlohy všech návrhových ploch v dané obci. Tímto způsobem byla přepočtena prognóza počtu obyvatel v jednotlivých obcích pro rok 2020.
V prognóze počtu obyvatel se dále zohlednila přítomnost obcí v rozvojových oblastech a rozvojových osách vycházejících z Politiky územního rozvoje České republiky (dále jen PÚR ČR) a nadmístních rozvojových oblastech a rozvojových osách vyplývajících ze Zásad územního rozvoje Zlínského kraje (dále jen ZÚR ZK). Pokud se daná obec nachází v některé z výše uvedených oblastí nebo os, tak došlo k nadhodnocení hodnoty prognózy počtu obyvatel koeficientem 1,5. Důvodem nadhodnocení prognózy počtu obyvatel u těchto obcí je předpoklad většího rozvoje (dopravní a technická infrastruktura, cestovní ruch, přítomnost velkých ploch výroby atd.) oproti obcím, které se v rozvojových oblastech nebo rozvojových osách nenacházejí.
Poslední úpravu v prognóze počtu obyvatel představovalo započtení 10% urbanistické rezervy (přírůstek v počtu obyvatel z různých do analýzy nezahrnutých důvodů) u každé obce. 
Všemi výše uvedenými úpravami byla získána konečná prognóza počtu obyvatel pro každou obec, která zohledňuje všechny faktory, které by ji mohly ovlivnit.
Hlavním atraktorem poptávky po budoucím bydlení jsou plochy pro rodinné domy, následné kroky analýzy byly tedy vztaženy na plochy z územních plánů s označením BI, BX a SO.3.
Na základě hodnot prognózy počtu obyvatel a průměrné velikosti stavebního pozemku v obci bylo možné zjistit skutečnu potřebu návrhových ploch BI, BX a SO.3 v dané obci. Při určování této potřeby se vycházelo z předpokladu, že jeden stavební pozemek bude sloužit pro cca 2,5 osob, nárůst/pokles počtu obyvatel byl přepočítán touto hodnotou. Výsledná hodnota prognózy počtu obyvatel byla následně vynásobena hodnotou průměrné velikosti stavebního pozemku. Těmito výpočty byla zjištěna reálná potřeba návrhových ploch BI, BX a SO.3 pro každou hodnocenou obec, resp. u obcí se zápornou prognózou počtu obyvatel konstatováno, že nové plochy nejsou potřeba.
Posledním krokem, a tedy i cílem celé analýzy, bylo zjistit, na základě výše uvedeného postupu, jestli jsou návrhové plochy BI, BX a SO.3 v jednotlivých obcích vymezeny nad rámec skutečných potřeb nebo jestli těmto potřebám cca odpovídají. Tyto hodnoty byly zjištěny jako podíl rozlohy návrhových ploch BI, BX a SO.3, které ještě nejsou využity, a skutečné potřeby těchto návrhových ploch.
Celý postup výpočtu je zdokumentován v přiložené tabulce (MS EXCEL), která je nedílnou součástí analýzy a slouží především pro budoucí aktualizace či doplňování dalších doposud nehodnocených obcí.
Z výsledků analýzy vyplývá, že všechny hodnocené obce mají ve svých územních plánech vymezeny návrhové plochy nad rámec skutečných potřeb. Nadhodnocenost se pohybuje od nízkých hodnot (cca 2× více ploch, což lze ještě považovat za relativně přiměřené z důvodu, že nabídka těchto ploch by měla vždy o něco převyšovat poptávku, a část z této poptávky navíc absorbují plochy hromadného bydlení) až po zcela extrémní hodnoty u některých obcí (dvousetnásobek). Z výše uvedeného lze odvozovat, že ne ve všech územních plánech došlo, či dochází k důslednému komplexnímu zdůvodňování přijatých řešení, že plochy jsou navrhovány ne dle skutečné potřeby, ale z jiných důvodů. V každém případě by ale už nemělo docházet k tomu, že u obcí, kde jsou návrhové plochy bydlení silně nadhodnoceny, že by se vymezovaly další takovéto plochy.

Autor metodické pomůcky: Mgr. Čouka Jan

Konzultace: Mgr. Pospíšil Jaroslav & Ing. Vavříková Marcela & Ing. Vávra Jaroslav

 

Související dokumenty

.xlsx výpočty 84,81 kB
.xlsx výpočty - doplněk 58,31 kB
.pdf kartogram 1 - HODNOCENÉ OBCE 1859,66 kB
.pdf kartogram 2 - PŘEDPOKLADÁNÝ POKLES/NÁRŮST POČTU OBYVATEL DO ROKU 2020 1866,9 kB
.pdf kartogram 3 - PRŮMĚRNÁ VELIKOST STAVEBNÍHO POZEMKU V OBCI 1866,63 kB
.pdf kartogram 4 - NÁVRHOVÉ PLOCHY - BYDLENÍ INDIVIDUÁLNÍ (BI) 1864,83 kB
.pdf kartogram 5 - VYUŽITÍ NÁVRHOVÝCH PLOCH - BYDLENÍ INDIVIDUÁLNÍ (BI) 1764,94 kB
.pdf kartogram 6 - NÁVRHOVÉ PLOCHY - BYDLENÍ SPECIFICKÝCH FOREM (BX) 1865,29 kB
.pdf kartogram 7 - VYUŽITÍ NÁVRHOVÝCH PLOCH - BYDLENÍ SPECIFICKÝCH FOREM (BX) 1845,05 kB
.pdf kartogram 8 - NÁVRHOVÉ PLOCHY - SMÍŠENÉ OBYTNÉ VESNICKÉ (SO.3) 1866,67 kB
.pdf kartogram 9 - VYUŽITÍ NÁVRHOVÝCH PLOCH - SMÍŠENÉ OBYTNÉ VESNICKÉ (SO.3) 1842,31 kB
.pdf kartogram 10 - REÁLNÁ POTŘEBA NÁVRHOVÝCH PLOCH BI, BX, SO.3 DLE PROGNÓZY VÝVOJE POČTU OBYVATEL A PRŮMĚRNÉ VELIKOSTI STAVEBNÍCH POZEMKŮ 1868,43 kB
.pdf kartogram 11 - NADHODNOCENOST NÁVRHOVÝCH PLOCH BI, BX, SO.3 1870,57 kB

Rychlý kontakt

Zlínský kraj
třída Tomáše Bati 21
761 90 Zlín

telefonní seznam Zlínského kraje

Úřední hodiny

  • Pondělí 8:00 - 17:00
  • Úterý 8:00 - 15:00
  • Středa 8:00 - 17:00
  • Čtvrtek 8:00 - 15:00
  • Pátek 8:00 - 13:00
IČ: 70 89 13 20
ID datové schránky: scsbwku

Vaše podněty a připomínky

Meteoradar ZKOLA.cz - Informační a vzdělávací portál Zlínského kraje Zlínský kraj - Východní Morava eBadatelna Zlínského kraje Otevřené brány juap
web, intranet, redakční systém ESMEDIA Interactive s.r.o.